Was bestimmt den Zinssatz einer Baufinanzierung? Einflussfaktoren im Überblick
Leitzins, Kapitalmarkt, Beleihungsauslauf, Bonität, Zinsbindung und Objekt: Diese Faktoren bestimmen, welchen Zins Sie für die Baufinanzierung angeboten bekommen.
Der Zins Ihrer Baufinanzierung setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem Marktniveau, das alle Käufer gleichermaßen betrifft, und einem individuellen Teil, den Sie beeinflussen können. Zum Marktniveau gehören die Lage am Kapitalmarkt und die Refinanzierungskosten der Banken. Zum individuellen Teil gehören Beleihungsauslauf, Bonität, Zinsbindung, Objekt und Tilgung. Wer diese Faktoren kennt, versteht Zinsunterschiede zwischen Angeboten und weiß, wo Verhandlungsspielraum besteht.
Marktfaktoren: Was Sie nicht beeinflussen können
Leitzins und Kapitalmarkt
Viele Menschen glauben, der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) bestimme direkt den Bauzins. Das stimmt nur teilweise. Der Leitzins wirkt vor allem auf kurzfristige Zinsen. Langfristige Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung orientieren sich eher an den Renditen langfristiger Anleihen und an den Swap-Sätzen, zu denen sich Banken am Kapitalmarkt refinanzieren. Leitzins und Anleiherenditen laufen oft in dieselbe Richtung, aber nicht immer gleichzeitig. Die Erwartungen der Märkte zur künftigen Inflation und Geldpolitik spielen eine große Rolle.
Daraus folgt: Auch wenn die EZB den Leitzins verändert, kann der Bauzins schon vorher oder auch gar nicht reagieren. Prognosen sind unsicher, deshalb ist es riskant, den Abschluss auf eine erhoffte Zinssenkung zu verschieben.
Refinanzierung der Banken
Banken finanzieren Baudarlehen über Spareinlagen, Pfandbriefe und andere Quellen. Pfandbriefe sind Anleihen, die durch Immobiliendarlehen gedeckt sind. Die Zinsen am Pfandbriefmarkt beeinflussen deshalb, zu welchen Konditionen Banken Immobilienkredite anbieten können. Wettbewerb, Risikoeinschätzung und Margenbedarf kommen hinzu. Das erklärt, warum zwei Banken zur selben Zeit unterschiedliche Zinsen verlangen.
Individuelle Faktoren: Was Sie beeinflussen können
Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf (englisch Loan-to-Value) ist das Verhältnis des Darlehens zum Beleihungswert der Immobilie. Je höher er ist, desto größer ist das Risiko für die Bank, und desto höher fällt häufig der Zins aus. Banken staffeln ihre Konditionen oft in Stufen, zum Beispiel bis 60 %, bis 80 %, bis 90 % und darüber. Wer mehr Eigenkapital einbringt, senkt den Beleihungsauslauf und kann in eine günstigere Stufe rutschen. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, erläutert der Guide Eigenkapital bei der Baufinanzierung.
Wichtig: Der Beleihungswert, den die Bank ansetzt, liegt häufig unter dem Kaufpreis, weil Banken vorsichtig bewerten. Ein Beleihungsauslauf von 80 % des Kaufpreises kann deshalb bei der Bank bereits als höher gelten.
Bonität und Einkommen
Bei der Kreditwürdigkeitsprüfung bewertet die Bank Einkommen, Beschäftigungsverhältnis, laufende Verpflichtungen und Zahlungshistorie. Dazu gehört in der Regel eine Auskunft der Schufa. Die gesetzliche Pflicht zur Prüfung der Kreditwürdigkeit bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen soll verhindern, dass Verbraucher sich überschulden. Bessere Bonität kann zu günstigeren Konditionen führen, schwächere zu Aufschlägen oder zur Ablehnung. Mehr dazu im Guide Schufa, Bonität und Selbstständige.
Zinsbindung
Die Länge der Zinsbindung beeinflusst den Zins. Oft, aber nicht immer, sind längere Bindungen teurer, weil die Bank das Zinsrisiko für längere Zeit übernimmt. In bestimmten Marktphasen kann die Zinskurve auch flach oder invers sein, dann ist der Unterschied klein oder umgekehrt. Prüfen Sie daher mehrere Laufzeiten. Eine Übersicht zu den Entscheidungskriterien finden Sie im Guide Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre.
Tilgungssatz
Höhere Tilgung bedeutet eine schnellere Rückzahlung und damit geringeres Risiko für die Bank. Manche Banken gewähren daher bei höherer Anfangstilgung einen leichten Zinsvorteil, andere nicht. Unabhängig davon spart eine höhere Tilgung Zinskosten. Siehe Tilgungssatz wählen.
Objekt und Lage
Art, Zustand und Lage der Immobilie beeinflussen den Zins. Gut vermarktbare Objekte in nachgefragten Lagen werden als sicherer bewertet. Bei ungewöhnlichen Objekten, hohem Sanierungsbedarf oder sehr ländlicher Lage kann die Bank Abschläge bei der Bewertung vornehmen. Auch die Energieeffizienz gewinnt an Bedeutung, weil sie die künftigen Kosten und den Wert beeinflusst. Einige Banken bieten Zinsvorteile für besonders energieeffiziente Gebäude an. Ob das für Ihr Objekt gilt, erfahren Sie nur im Angebot.
Weitere Vertragsbausteine
Zusätzliche Optionen kosten in der Regel etwas: ein Sondertilgungsrecht, die Möglichkeit zum Tilgungssatzwechsel, lange Auszahlungsfristen ohne Bereitstellungszinsen oder variable Optionen. Fragen Sie nach, wie sich das auf den Zins auswirkt.
Beispiel: Wie sich die Einflussfaktoren auswirken
Die folgenden Aufschläge sind frei gewählte Beispielwerte, keine Marktdaten. Sie zeigen nur, wie sich kleine Zinsunterschiede auf die Kosten auswirken. Bei 300.000 € Darlehen und 2 % Anfangstilgung:
| Stellgröße | Beispiel-Zins | Rate pro Monat | Zinsen in 10 Jahren |
|---|---|---|---|
| Basisfall | 3,50 % | 1.375 € | rund 93.300 € |
| Zins 0,25 Prozentpunkte höher | 3,75 % | 1.437,50 € | rund 99.800 € |
| Zins 0,50 Prozentpunkte höher | 4,00 % | 1.500 € | rund 106.400 € |
Die Rechnung zeigt: Jeder Viertelprozentpunkt kostet in zehn Jahren in diesem Beispiel rund 6.500 € zusätzlich an Zinsen, bei einer um etwa 62,50 € höheren Monatsrate. Verhandeln lohnt sich daher auch bei kleinen Differenzen.
So senken Sie Ihren Zinssatz legal und seriös
- Eigenkapital erhöhen, soweit sinnvoll, um den Beleihungsauslauf zu senken
- Bestehende Kredite tilgen, die Ihre Kapitaldienstfähigkeit belasten
- Mehrere Angebote mit gleichen Eckdaten einholen und gegeneinander ausspielen
- Zinsbindung variieren und die Preise für 10, 15 und 20 Jahre vergleichen
- Förderprogramme prüfen, siehe KfW-Förderung
- Unterlagen vollständig und sauber vorbereiten, damit die Bank Ihr Risiko gut einschätzen kann
Was Sie nicht tun sollten
- Keine Kredite kurz vor der Anfrage aufnehmen, die Ihre Bonität belasten
- Nicht auf eine erwartete Zinssenkung spekulieren, wenn der Kaufvertrag bereits Fristen setzt
- Keine Angaben beschönigen: Falsche Angaben können zum Vertragsrücktritt oder zu rechtlichen Folgen führen
Wann Beratung hilfreich ist
Wenn Sie unsicher sind, wie Ihre Bank das Objekt bewertet oder welche Stufe beim Beleihungsauslauf für Sie gilt, fragen Sie direkt nach. Eine unabhängige Beratung, etwa bei der Verbraucherzentrale, hilft bei der Einordnung von Angeboten. Aktuelle Marktzinsen und Zinsentwicklungen veröffentlicht die Deutsche Bundesbank.
Häufige Fragen
Sinkt der Bauzins, wenn die EZB den Leitzins senkt?
Nicht zwingend. Langfristige Bauzinsen folgen eher den Kapitalmarktzinsen, die schon vorher auf erwartete Zinsschritte reagieren können.
Welchen Einfluss hat mein Beruf auf den Zins?
Der Beruf wirkt indirekt über die Stabilität des Einkommens. Beamte und unbefristet Beschäftigte gelten oft als sicherer. Auch Selbstständige können gute Konditionen erhalten, wenn ihre Zahlen stabil sind.
Kann ich den Zins nach Vertragsabschluss noch ändern?
Innerhalb der Zinsbindung nicht, außer die Bank stimmt einer Anpassung zu oder Sie lösen das Darlehen unter den gesetzlichen Bedingungen ab.
Quellen
- Deutsche Bundesbank — Zinsstatistiken und Erläuterungen zur Geldpolitik
- Europäische Zentralbank — Leitzinsentscheidungen
- BaFin — Verbraucherinformationen zur Kreditwürdigkeitsprüfung
- Verbraucherzentrale — unabhängige Beratung
