Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Baufinanzierung?

Als Faustformel gelten mindestens die Kaufnebenkosten plus rund 20 % des Kaufpreises als sinnvolles Eigenkapital. Das ist keine gesetzliche Vorgabe: Finanzierungen mit weniger oder sogar ohne Eigenkapital sind möglich, werden aber meist durch höhere Zinsen, höhere Anforderungen an das Einkommen und ein größeres Risiko teurer. Wie viel für Sie passt, hängt von Rate, Sicherheitspuffer und Ihrer Bank ab.

Was zählt als Eigenkapital?

Banken akzeptieren in der Regel folgende Mittel:

• Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Sparkonten
• Wertpapiere und Fondsanteile, die Sie verkaufen könnten
• Bausparguthaben und Rückkaufswerte von Lebensversicherungen
• Eigenleistung beim Bau, wenn sie realistisch bewertet und nachgewiesen wird
• Ein Grundstück, das bereits in Ihrem Besitz ist, bei Neubau
• Geldgeschenke oder Darlehen von Familienangehörigen, die nachgewiesen sind (bei Darlehen im Familienkreis fragt die Bank nach der Konstruktion, weil sie die Rate belasten)

Nicht als Eigenkapital zählen in der Regel Mittel, die Sie für Ihren Notgroschen benötigen. Behalten Sie eine Liquiditätsreserve zurück, etwa einige Monatsausgaben. Wie hoch sie sein soll, ist eine persönliche Entscheidung, in Beratungen werden oft drei bis sechs Monate Ausgaben genannt.

Wofür das Eigenkapital eingesetzt wird

Zuerst fließt Eigenkapital in die Kaufnebenkosten, denn diese werden von Banken häufig nicht finanziert. Siehe Kaufnebenkosten berechnen. Erst der verbleibende Betrag verringert die Darlehenssumme.

Beispiel: Wie Eigenkapital Darlehen und Rate verändert

Die Zahlen sind illustrativ. Kaufpreis 400.000 €, Nebenkosten rund 46.000 € (Bundesland mit hoher Grunderwerbsteuer plus Makler). Darlehen mit 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung, also Rate = Darlehen × 5,5 % ÷ 12.

Jede zusätzlichen 40.000 € Eigenkapital senken die Rate im Beispiel um rund 183 € im Monat. Dazu kommt, dass bei geringerem Beleihungsauslauf häufig ein besserer Zins möglich ist. Wie stark, entscheidet jede Bank selbst. In den Beispielen wurde der Zins bewusst gleich gehalten, um den Effekt der Darlehenssumme zu zeigen.

Beleihungsauslauf und Zinsstufen

Banken bewerten das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie. Das ist nicht automatisch der Kaufpreis, sondern ein vorsichtig geschätzter Wert. Häufig staffeln Banken ihre Zinsen in Stufen. Eine oft genannte Grenze liegt bei etwa 60 % Beleihungsauslauf, bis zu der Darlehen besonders günstig sein können, weil sie als besonders sicher gelten und sich für Pfandbriefe eignen. Mehr zum Zusammenhang finden Sie im Guide Was bestimmt den Zins.

Finanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital

Vollfinanzierung bedeutet, dass Kaufpreis und teils Nebenkosten über das Darlehen laufen. Das ist möglich, wenn das Einkommen sicher ist und die Rate komfortabel bleibt. Die Risiken:

• Höherer Zins wegen hohem Beleihungsauslauf
• Hohe Restschuld am Ende der Zinsbindung
• Gefahr einer Überschuldung, wenn die Immobilie an Wert verliert oder das Einkommen sinkt
• Weniger Spielraum bei Reparaturen

Wenn Sie knapp kalkulieren, sprechen Sie mit der Bank über einen höheren Tilgungssatz. Er verringert die Restschuld und dadurch das Risiko.

Eigenkapital aufbauen: wie lange dauert es?

Mit dem Eigenkapital-Sparrechner sehen Sie, wie sich Sparrate, Verzinsung und Zeit auswirken. Beispiel (illustrativ): Mit 20.000 € Startkapital, 600 € monatlich und 2 % Verzinsung entstehen nach 6 Jahren rund 68.400 € vor Steuer. Beachten Sie aber, dass Immobilienpreise in der Zeit steigen oder fallen können. Wer zu lange spart, riskiert, dass das Ziel sich verschiebt. Wer zu früh kauft, geht mit dünnem Polster in die Finanzierung. Es gibt keinen perfekten Zeitpunkt, daher lohnt eine realistische Planung mit Puffer.

Was tun, wenn das Eigenkapital nicht reicht?

1. Kaufpreis oder Objektgröße anpassen, zum Beispiel kleinere Wohnung oder andere Lage
2. Fördermittel prüfen, siehe KfW-Förderung
3. Eigenleistung realistisch einplanen, aber nicht überschätzen
4. Bausparvertrag nutzen, wenn bereits vorhanden
5. Mitdarlehensnehmer aufnehmen, zum Beispiel Partner oder Familienmitglied, wobei beide haften
6. Kauf verschieben und weiter sparen, wenn die Rate sonst nicht tragbar wäre

Häufige Fehler

• Nebenkosten vergessen, sodass am Ende das Eigenkapital nicht reicht
• Reserven aufbrauchen
• Zu optimistische Annahmen über Eigenleistung und Baukosten
• Gleichzeitig neue Kredite aufnehmen, die die Kreditwürdigkeit belasten
• Altersvorsorge-Verträge auflösen, ohne Kosten und Verluste zu prüfen

Wann Beratung sinnvoll ist

Wenn Sie überlegen, Altersvorsorge oder Lebensversicherungen für das Eigenkapital zu verwenden, lassen Sie vorher Kosten und Steuerfolgen prüfen. Die Verbraucherzentrale und Steuerberater können hier helfen.

Häufige Fragen

Geht eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Sie ist bei guter Bonität möglich, aber seltener und meist teurer. Banken verlangen häufig zumindest einen Teil der Nebenkosten aus Eigenkapital.

Zählen Geschenke der Eltern als Eigenkapital?

Ja, wenn sie als Schenkung nachgewiesen sind und nicht zurückgezahlt werden müssen. Bei Darlehen im Familienkreis fragt die Bank nach den Konditionen. Beachten Sie mögliche steuerliche Folgen einer Schenkung.

Wie viel Eigenkapital sollte ich mindestens zurückhalten?

Es gibt keine feste Vorgabe. Eine Reserve von einigen Monatsausgaben ist üblich, je nach Einkommenssicherheit auch mehr.

Verbessert mehr Eigenkapital immer den Zins?

Häufig ja, vor allem beim Überschreiten bestimmter Beleihungsstufen. Der Effekt ist bei jeder Bank anders.

Quellen

• Verbraucherzentrale — unabhängige Beratung zur Immobilienfinanzierung
• KfW — Förderprogramme für Wohneigentum
• BaFin — Verbraucherinformationen zu Immobilienkrediten