Gesamtkosten der Baufinanzierung berechnen – was das Darlehen wirklich kostet
So berechnen Sie die Gesamtkosten einer Baufinanzierung: Zinsen, Restschuld, Nebenkosten und laufende Kosten. Mit Beispielrechnung für 300.000 € Darlehen.
Die Gesamtkosten einer Baufinanzierung bestehen aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Darlehenszinsen und den laufenden Kosten des Eigentums. Bei einem Darlehen von 300.000 € mit 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung zahlen Sie im Beispiel bis zur vollständigen Rückzahlung nach rund 29 Jahren etwa 178.000 € Zinsen, also fast 60 % der Darlehenssumme zusätzlich. Wer diese Zahl kennt, kann Tilgung, Zinsbindung und Sondertilgungen gezielt einsetzen.
Die Bausteine der Gesamtkosten
- Kaufpreis oder Baukosten: die Basis
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler (siehe Kaufnebenkosten berechnen)
- Darlehenszinsen über die gesamte Laufzeit
- Einmalige Finanzierungskosten: Wertgutachten der Bank, ggf. Bereitstellungszinsen
- Laufende Eigentumskosten: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltung, Betriebskosten
- Opportunitätskosten: das Eigenkapital, das in der Immobilie gebunden ist
Nur die Posten 3 und 4 sind Kosten des Darlehens. Alle anderen fallen auch bei einer Barzahlung an.
So rechnen Sie die Darlehenskosten
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, Zins- und Tilgungsanteil verschieben sich. Die Rate bei Anfangstilgung berechnet sich als:
Rate pro Monat = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12
Die Zinsen im ersten Jahr betragen etwa Darlehen × Sollzins. Danach sinkt die Restschuld, und mit ihr der Zinsanteil. Die Gesamtzinsen ergeben sich aus der Summe aller Monate bis zur Tilgung.
Beispiel: 300.000 € Darlehen
Die Werte sind illustrativ (Sollzins 3,5 %, konstant über die gesamte Laufzeit angenommen).
| Anfangstilgung | Rate pro Monat | Laufzeit bis zur Tilgung | Zinsen insgesamt |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125 € | rund 43 Jahre | rund 281.000 € |
| 2 % | 1.375 € | rund 29 Jahre | rund 177.600 € |
| 3 % | 1.625 € | rund 22 Jahre | rund 131.400 € |
Der Sprung ist deutlich: Von 1 % auf 3 % Tilgung steigt die Rate um 500 € im Monat, die Zinskosten sinken aber um rund 150.000 €. Dieser Effekt entsteht, weil die Restschuld schneller sinkt und damit weniger Zinsen anfallen. Mehr zur Wahl des Satzes im Guide Tilgungssatz wählen.
Restschuld nach der Zinsbindung
Die Gesamtkosten sind eine Rechnung für den Fall, dass der Zins konstant bleibt. Realistischer ist es, in Abschnitten zu denken: Zinsen und Tilgung während der Zinsbindung plus Restschuld, die Sie anschließend neu finanzieren. Im Beispiel (300.000 €, 3,5 %, 2 % Tilgung) sind nach 10 Jahren rund 93.300 € Zinsen gezahlt und rund 228.300 € Restschuld offen. Das heißt: Von den insgesamt gezahlten 165.000 € Raten (120 × 1.375 €) fließen nur rund 71.700 € in die Tilgung. Die genaue Restschuld können Sie im Annuitätendarlehen-Rechner in der Tabelle ablesen.
Szenario: Wenn der Anschlusszins steigt oder sinkt
Zur Orientierung lohnt es sich, die Restschuld mit verschiedenen Anschlusszinsen durchzuspielen. Dazu gehört die Frage, ob die Rate in einem Szenario mit höherem Zins noch tragbar ist. Die Methode erklärt der Guide Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre. Beachten Sie, dass Sondertilgungen die Restschuld senken und damit das Zinsänderungsrisiko verringern.
Laufende Kosten des Eigentums nicht vergessen
Die Rate ist nicht die einzige monatliche Belastung. Zu den Eigentumskosten gehören:
- Grundsteuer, abhängig von Gemeinde und Bewertung
- Gebäudeversicherung und gegebenenfalls Hausratversicherung
- Betriebskosten, soweit sie bei Miete der Vermieter trägt: Wasser, Müll, Heizung, Strom
- Instandhaltungsrücklage: Faustregeln gehen von einem jährlichen Betrag je Quadratmeter Wohnfläche aus, der je nach Alter und Zustand des Gebäudes stark schwankt
- Hausgeld bei Eigentumswohnungen
Diese Kosten gehören in jede Haushaltsrechnung, siehe tragbare Rate berechnen.
Vergleich mit Miete
Der Vergleich Kaufen oder Mieten ist komplex. Eine seriöse Rechnung berücksichtigt Zinsen, Tilgung (die Vermögensaufbau ist), Instandhaltung, Opportunitätskosten des Eigenkapitals, Wertentwicklung und Mietsteigerungen. Pauschale Aussagen sind deshalb selten verlässlich. Für eine erste Einordnung können Sie die monatliche Gesamtbelastung durch Eigentum (Zins, Instandhaltung, Nebenkosten) mit der Miete für ein vergleichbares Objekt vergleichen. Tilgung zählen Sie getrennt, weil sie Vermögen aufbaut.
Wie Sie die Gesamtkosten senken
- Höhere Tilgung wählen, wenn die Rate es zulässt
- Sondertilgungen nutzen (siehe Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel)
- Zinsen vergleichen und verhandeln
- Eigenkapital erhöhen, um den Beleihungsauslauf zu senken
- Fördermittel prüfen, siehe KfW-Förderung
- Maklerkosten im Vorfeld klären
Wann Beratung sinnvoll ist
Bei hoher Darlehenssumme, vermieteten Objekten oder Kombinationen mit Förderkrediten und Bausparverträgen lohnt eine unabhängige Beratung. Bei Vermietung sind Schuldzinsen als Werbungskosten abzugsfähig, was Steuerberater individuell berechnen.
Häufige Fragen
Wie berechne ich die Zinsen im ersten Jahr?
Näherungsweise Darlehen mal Sollzins, bei 300.000 € und 3,5 % also rund 10.500 €. Genau gerechnet sind es etwas weniger, weil die Restschuld monatlich sinkt.
Ist die Rate das Gleiche wie die Gesamtbelastung?
Nein. Zur Rate kommen Eigentumskosten wie Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung hinzu.
Warum zahle ich bei niedriger Tilgung so viel mehr Zinsen?
Weil die Restschuld langsamer sinkt und die Zinsen länger auf einen hohen Betrag berechnet werden.
Zählt die Tilgung zu den Kosten?
Nein, sie baut Eigenkapital in der Immobilie auf. Kosten sind Zinsen und Nebenkosten.
Quellen
- Deutsche Bundesbank — Statistiken zu Wohnungsbaukrediten
- Verbraucherzentrale — Rechner und Beratung zur Immobilienfinanzierung
- Gesetze im Internet — BGB zum Verbraucherdarlehen
