Voraussetzungen, Rate und Tilgung
Schufa, Bonität und Baufinanzierung – auch für Selbstständige und Befristete
Wie Banken Bonität bei der Baufinanzierung prüfen: Schufa-Auskunft, Score, Probezeit, Befristung und Selbstständigkeit. Mit Tipps zur Vorbereitung und typischen Fehlern.
Eine Bank prüft bei der Baufinanzierung, ob Sie das Darlehen voraussichtlich über die gesamte Laufzeit zurückzahlen können. Dafür nutzt sie Ihre Einkommensnachweise, Ihre Ausgaben, bestehende Verbindlichkeiten und eine Auskunft der Schufa. Wer unbefristet angestellt ist und keine Zahlungsprobleme hatte, hat meist die einfachsten Voraussetzungen. Auch Selbstständige, Befristete und Menschen in der Probezeit können eine Finanzierung erhalten, müssen aber mit mehr Nachweisen und genauerer Prüfung rechnen.
Was die Schufa ist und was sie speichert
Die Schufa Holding AG ist die bekannteste Auskunftei in Deutschland. Sie speichert Informationen zu Krediten, Girokonten, Kreditkarten, Mobilfunkverträgen mit Zahlungsverpflichtung und zu negativen Zahlungserfahrungen wie Mahnverfahren oder Zwangsvollstreckungen. Banken fragen mit Ihrer Einwilligung eine Auskunft ab, oft inklusive Score-Wert, einer Einschätzung der Wahrscheinlichkeit, dass Sie Verbindlichkeiten vertragsgemäß erfüllen.
Sie haben nach der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) das Recht, einmal kostenlos eine Datenkopie Ihrer gespeicherten Daten zu erhalten. Prüfen Sie diese Auskunft vor einer großen Finanzierung auf Fehler, etwa veraltete Einträge oder Konten, die Sie nicht mehr nutzen. Fehlerhafte Daten können Sie korrigieren lassen. Die Schufa ist nicht die einzige Quelle: Banken nutzen auch eigene Bewertungen und andere Auskunfteien.
Konditionsanfrage und Kreditanfrage
Wenn Sie bei Banken die Konditionen vergleichen, sollten Sie eine Konditionsanfrage stellen. Sie dient dem Vergleich und beeinflusst den Score nach den Angaben der Schufa nicht. Eine Kreditanfrage zu einem konkreten Darlehensantrag wird dagegen für Banken sichtbar gespeichert. Fragen Sie bei der Bank nach, welche Art von Anfrage sie stellt, und lassen Sie sich bei Unsicherheit die Unterschiede erläutern.
Was Banken zusätzlich prüfen
Neben der Schufa bewerten Banken:
- Einkommen und Beschäftigungsdauer: Wie sicher ist das Einkommen?
- Haushaltsrechnung: Bleibt nach Rate und Lebenshaltung genug übrig?
- Bestehende Verbindlichkeiten: Ratenkredite, Leasing, Unterhalt
- Alter und Laufzeit: Wie ist die Rückzahlung bis zum Rentenalter gesichert?
- Eigenkapital: Je mehr, desto geringer das Risiko
- Objekt: Wert, Lage, Zustand und Vermietbarkeit
Wie Sie Ihre eigene Rechnung machen, zeigt der Guide tragbare Rate berechnen.
Besondere Situationen im Überblick
| Situation | Typische Prüfung | Was hilft |
|---|---|---|
| Probezeit | Banken sind oft zurückhaltend | Bestätigung des Arbeitgebers, mehr Eigenkapital, Co-Darlehensnehmer |
| Befristeter Vertrag | Verlängerungsperspektive wird geprüft | Nachweis über Verlängerung, Branche mit hoher Nachfrage |
| Selbstständig | mehrjährige Einkommensnachweise | Steuerbescheide, BWA, Jahresabschlüsse, stabile Entwicklung |
| Teilzeit oder Elternzeit | geplante Einkommensänderung | transparente Planung, Rate mit Puffer |
| Auslandseinkommen | Nachweise und Währungsrisiko | übersetzte Unterlagen, Beratung |
| Rentner | Alter und Restlaufzeit | Nachweise der Rente, ggf. kürzere Laufzeit, Erben im Blick |
Die Tabelle beschreibt typische Praxis. Jede Bank entscheidet im Einzelfall und nach ihren Richtlinien.
Selbstständige und Freiberufler
Selbstständige haben schwankende Einkünfte. Banken betrachten daher meist den Durchschnitt mehrerer Jahre, häufig der letzten zwei bis drei Geschäftsjahre. Üblicherweise verlangt werden:
- Einkommensteuerbescheide der letzten Jahre
- Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) mit Summen- und Saldenliste
- Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen
- Aktuelle Selbstauskunft und Nachweise zur Altersvorsorge
- Ggf. eine Bescheinigung des Steuerberaters
Nach der Gründung wird die Prüfung oft strenger, wenn noch keine mehrjährigen Zahlen vorliegen. Viele Banken wünschen sich eine Selbstständigkeit von mindestens zwei bis drei Jahren. Das ist keine gesetzliche Vorgabe, sondern eine übliche Praxis. Wer den Nachweis nicht erbringen kann, kann mit höherem Eigenkapital oder einem zweiten Darlehensnehmer mit festem Einkommen die Chancen verbessern.
Wie Sie Ihre Bonität verbessern
- Schufa-Auskunft prüfen und Fehler korrigieren lassen
- Kleine Kredite tilgen, bevor Sie die Finanzierung anfragen
- Überzogene Konten und unnötige Kreditkarten vermeiden bzw. kündigen, die als Verpflichtung gelten können
- Keine neuen Ratenkäufe kurz vor der Anfrage
- Regelmäßig sparen und Kontoauszüge sauber halten
- Zusätzliches Eigenkapital aufbauen, mit dem Eigenkapital-Sparrechner
- Unterlagen vollständig halten, siehe Unterlagen für die Baufinanzierung
Wenn eine Bank ablehnt
Eine Ablehnung bedeutet nicht, dass alle Banken ablehnen. Banken haben unterschiedliche Kriterien. Fragen Sie nach dem Grund, prüfen Sie Ihre Schufa-Daten, und holen Sie bei einer anderen Bank oder über einen Vermittler ein Vergleichsangebot ein. Wenn die Ablehnung auf einer automatisierten Entscheidung beruht, haben Sie nach der DSGVO Anspruch auf Information und auf eine Überprüfung durch einen Menschen. Bei dauerhaften Problemen kann eine Schuldnerberatung helfen, die oft kostenlos über Verbände oder Kommunen angeboten wird.
Typische Fehler
- Schufa-Auskunft nie geprüft
- Viele Kreditanfragen in kurzer Zeit statt Konditionsanfragen
- Unklare Einzahlungen auf dem Konto, die später erklärt werden müssen
- Selbstständige reichen nur das letzte Jahr ein, obwohl das Vorjahr stärker war
- Steuerliche Gestaltung senkt den nachgewiesenen Gewinn und damit die Tragfähigkeit
Wann Beratung sinnvoll ist
Selbstständige und Menschen mit komplexen Einkommensverhältnissen sollten die Finanzierung frühzeitig mit Steuerberater und Bank besprechen. Die Verbraucherzentrale berät unabhängig zur Immobilienfinanzierung.
Häufige Fragen
Wie bekomme ich meine kostenlose Schufa-Auskunft?
Über das Online-Angebot der Schufa oder postalisch, als Datenkopie nach Artikel 15 DSGVO. Die Informationen dazu finden Sie auf der Website der Schufa.
Schadet die Anfrage bei mehreren Banken meinem Score?
Konditionsanfragen sollen den Score nach Angaben der Schufa nicht beeinflussen. Kreditanfragen werden gespeichert. Klären Sie die Art der Anfrage vorher.
Bekomme ich als Selbstständiger überhaupt eine Baufinanzierung?
Ja, bei nachweisbar stabilen Einkünften. Die Prüfung ist aber aufwendiger, und Banken fordern meist mehrjährige Nachweise.
Hilft ein zweiter Darlehensnehmer?
Oft ja, weil das Einkommen erweitert wird. Beide Personen haften aber für das gesamte Darlehen.
Quellen
- Schufa — Informationen zu Auskunft, Score und Datenkopie
- Bundesbeauftragte für den Datenschutz — Informationen zu Auskunftsrechten nach der DSGVO
- Verbraucherzentrale — Beratung zu Bonität und Baufinanzierung
- BaFin — Aufsicht und Verbraucherinformationen
