Sollzins und effektiver Jahreszins – der Unterschied bei der Baufinanzierung

Der Sollzins ist der Zinssatz, den Sie auf Ihre Restschuld zahlen. Der effektive Jahreszins ist eine Vergleichskennzahl, die zusätzlich bestimmte Kosten und die Zahlungszeitpunkte des Darlehens berücksichtigt. Bei einer Baufinanzierung liegt der Effektivzins deshalb meist etwas über dem Sollzins. Für den Vergleich von Angeboten ist der Effektivzins nützlich, aber nicht allein entscheidend.

Was der Sollzins aussagt

Der Sollzins, in Verträgen auch gebundener Sollzins oder Nominalzins genannt, bezeichnet den jährlichen Zinssatz auf das noch geschuldete Kapital. Er ist die Basis für Ihre monatliche Zinsbelastung. Bei einem Darlehen von 300.000 € und 3,5 % Sollzins fallen im ersten Jahr ungefähr 10.500 € Zinsen an, in den folgenden Jahren etwas weniger, weil die Restschuld sinkt.

Der Sollzins wird in der Regel für die Dauer der Zinsbindung festgeschrieben. Er ändert sich also während dieser Zeit nicht, egal wie sich der Markt entwickelt. Bei variablen Darlehen wird er dagegen regelmäßig angepasst.

Was der effektive Jahreszins zusätzlich enthält

Der effektive Jahreszins ist in Deutschland durch die Preisangabenverordnung (PAngV) und die Regeln zum Verbraucherdarlehen im BGB definiert. Er soll die Gesamtkosten des Darlehens als jährlichen Prozentsatz ausdrücken. Dazu zählen neben dem Sollzins typischerweise:

• Bearbeitungs- oder Abschlussgebühren, soweit sie vereinbart sind
• Ein Disagio, also ein Abschlag bei der Auszahlung
• Die Zahlungsweise, also wann Zinsen und Tilgung fällig werden
• Weitere Kosten, die zwingend mit dem Kredit verbunden sind

Weil Zahlungen früher oder später im Jahr fließen, berücksichtigt der Effektivzins auch den Zeitwert. Das erklärt, warum er selbst ohne Gebühren leicht vom Sollzins abweichen kann. Gerechnet wird mit einer vorgegebenen Formel, sodass Banken zu vergleichbaren Ergebnissen kommen sollen.

Was im Effektivzins meist fehlt

Wichtig für die Praxis: Der effektive Jahreszins bildet nicht alle Kosten der Baufinanzierung ab. In der Regel nicht enthalten sind:

• Notar- und Grundbuchkosten
• Grunderwerbsteuer und Maklerprovision
• Kosten für ein Wertgutachten, wenn sie nicht von der Bank vorgegeben werden
• Kosten einer Restschuld- oder Risikolebensversicherung, wenn deren Abschluss nicht zwingend verlangt wird
• Bereitstellungszinsen, je nach Ausgestaltung und Behandlung im Angebot
• Eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung

Fragen Sie im Zweifel nach, welche Kosten im ausgewiesenen Effektivzins stecken. Das ESIS-Merkblatt listet die Kosten getrennt auf. Dort sehen Sie auch, welche Nebenkosten die Bank erwartet.

Beispiel: Wie sich Gebühren auf den Vergleich auswirken

Die folgenden Zahlen sind ein illustratives Beispiel und kein Marktangebot. Angenommen, Anbieter A bietet 3,40 % ohne Gebühr, Anbieter B bietet 3,30 %, verlangt aber 1 % Bearbeitungsgebühr auf 300.000 €.

Der Zinsvorteil von 0,10 Prozentpunkten entspricht im ersten Jahr etwa 300 € (0,1 % von 300.000 €). Er sinkt im Laufe der Zeit mit der Restschuld. Die 3.000 € Gebühr sind damit nach grob zehn Jahren nicht ausgeglichen. In einem solchen Fall zeigt der Effektivzins, dass Angebot B teurer ist, obwohl der Sollzins niedriger wirkt. Hinweis: In Deutschland sind Bearbeitungsgebühren bei Verbraucherdarlehen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unzulässig, sodass derartige Gebühren heute selten sind. Das Beispiel dient nur der Verdeutlichung. Prüfen Sie Ihr Angebot dennoch auf andere einmalige Kosten.

Wann der Effektivzins irreführen kann

Der Effektivzins bezieht sich immer auf eine bestimmte Zinsbindung. Nach Ablauf der Bindung wird oft unterstellt, dass der Sollzins unverändert bleibt. Vergleichen Sie deshalb Angebote mit gleicher Zinsbindung. Ein Effektivzins für 5 Jahre Zinsbindung sagt wenig über die Gesamtkosten einer 25-jährigen Finanzierung aus.

Außerdem spielt die Tilgung eine Rolle: Ein Angebot mit hoher Tilgung hat zwar nicht automatisch einen anderen Effektivzins, aber eine deutlich andere Restschuld. Deshalb gehören Rate und Restschuld immer in den Vergleich.

So nutzen Sie beide Zinssätze im Vergleich

1. Sollzins nutzen Sie, um Ihre Zinslast und Rate zu berechnen, zum Beispiel mit dem Annuitätendarlehen-Rechner.
2. Effektivzins nutzen Sie, um Angebote mit gleichen Eckdaten gegeneinander zu stellen und versteckte Gebühren zu erkennen.
3. Restschuld nach Zinsbindung zeigt, wie viel Sie am Ende noch schulden. Dazu mehr im Guide Gesamtkosten der Baufinanzierung.
4. Gesamtkosten inklusive Nebenkosten ergeben sich erst mit den Kaufnebenkosten.

Häufige Missverständnisse

• Ein niedriger Sollzins bedeutet immer ein günstiges Angebot. Nicht, wenn Gebühren, kurze Zinsbindung oder fehlende Sondertilgungsrechte das Bild verändern.
• Der Effektivzins enthält alle Kosten. Notar, Grunderwerbsteuer und Makler fehlen in der Regel.
• Der Effektivzins ist der Zins, den ich zahle. Ihre laufende Zinszahlung richtet sich nach dem Sollzins.

Wann Sie nachfragen oder Beratung suchen sollten

Wenn Angebote stark voneinander abweichen und Sie die Unterschiede nicht erklären können, bitten Sie die Bank um eine Aufstellung aller Kostenbestandteile. Die Verbraucherzentralen bieten Beratung zur Immobilienfinanzierung an. Auch Steuerberater können helfen, wenn die Immobilie vermietet wird und Zinsen steuerlich relevant sind.

Häufige Fragen

Ist der Effektivzins immer höher als der Sollzins?

Meist ja, weil zusätzliche Kosten und Zahlungszeitpunkte eingerechnet werden. Bei Darlehen ohne Gebühren liegt der Unterschied oft nur im Bereich weniger Hundertstel Prozentpunkte.

Wo finde ich den Effektivzins im Angebot?

Im ESIS-Merkblatt, in der Regel im Abschnitt zu den Merkmalen des Darlehens und den Kosten. Er wird dort als effektiver Jahreszins ausgewiesen.

Gilt der Effektivzins auch nach Ende der Zinsbindung?

Nein. Er wird für die vereinbarte Zinsbindung berechnet. Für den Anschlusszins gilt der dann vereinbarte oder aktuelle Satz.

Quellen

• Gesetze im Internet — Preisangabenverordnung (PAngV) und BGB zu Verbraucherdarlehen
• BaFin — Verbraucherinformationen zu Immobiliardarlehen
• Verbraucherzentrale — Ratgeber zum Effektivzins