Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf berechnen – Grunderwerbsteuer, Notar, Makler

Zum Kaufpreis einer Immobilie kommen Kaufnebenkosten hinzu: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Je nach Bundesland und Makler summieren sie sich grob auf 5 % bis 15 % des Kaufpreises. Weil Banken diese Kosten meist nicht mitfinanzieren, sollten Sie sie aus Eigenkapital bezahlen können, und zwar zusätzlich zu dem Anteil am Kaufpreis, den Sie selbst tragen wollen.

Die einzelnen Posten im Überblick

Die Prozentwerte sind Richtgrößen. Die exakten Beträge erfahren Sie vom Notar und aus Ihrem Maklervertrag.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an. Den Steuersatz bestimmen die Bundesländer selbst, er liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Die Spanne reicht vom niedrigsten Satz in Bayern bis zu 6,5 % in mehreren Ländern. Den aktuellen Satz Ihres Landes erfahren Sie beim zuständigen Finanzamt oder der Landesfinanzverwaltung, denn Sätze können sich ändern. Die Steuer wird vom Finanzamt per Bescheid erhoben, nachdem der Notar den Kauf angezeigt hat. Eine Freigrenze für den Eigenheimkauf gibt es nicht.

Notar und Grundbuch

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, wickelt die Eintragung der Auflassungsvormerkung ab und beurkundet, wenn nötig, die Grundschuld für die Bank. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und dem Wert des Geschäfts. Als Faustwert werden häufig rund 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises genannt, einschließlich Grundbuchkosten. Der Notar kann Ihnen vorab eine Kostenschätzung geben. Diese Gebühren sind nicht verhandelbar, da sie gesetzlich festgelegt sind.

Maklerprovision

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, die von Verbrauchern gekauft werden, eine Teilung der Maklerkosten: Der Käufer darf höchstens so viel tragen wie der Verkäufer, und er muss seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich bezahlt hat. In vielen Regionen sind insgesamt 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer üblich, also 3,57 % je Seite. Das ist aber nur eine Faustregel, regional gibt es Unterschiede, und manche Objekte werden provisionsfrei angeboten. Klären Sie die Provision vor der Besichtigung schriftlich.

Rechenbeispiel

Die Zahlen sind ein illustratives Beispiel. Kaufpreis: 400.000 €. Variante 1: Bundesland mit 6,0 % Grunderwerbsteuer, Makler mit 3,57 %. Variante 2: Bundesland mit 3,5 %, kein Makler.

Der Unterschied beträgt in diesem Beispiel mehr als 24.000 €. Das zeigt, wie stark Bundesland und Maklerkosten die Finanzierung beeinflussen. Wenn Sie nur die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen und den Rest finanzieren, brauchen Sie in Variante 1 ein Darlehen von 400.000 € bei 46.280 € Eigenkapital. In Variante 2 sind es dieselben 400.000 € Darlehen bei nur 22.000 € Eigenkapital.

Wer zahlt was beim Neubau?

Beim Bau eines Hauses auf einem gekauften Grundstück fällt die Grunderwerbsteuer auf das Grundstück an, bei Kauf eines Hauses vom Bauträger häufig auch auf den Gebäudeanteil, wenn Grundstück und Haus gemeinsam verkauft werden. Hinzu kommen Baunebenkosten wie Architekt, Baugenehmigung, Erschließung, Außenanlagen und Versicherungen während der Bauzeit. Ein Puffer von mehreren Prozent der Baukosten ist üblich. Lassen Sie sich die Posten von Ihrem Bauträger oder Architekten schriftlich aufschlüsseln.

Weitere Kosten, an die man denkt (zu spät)

• Umzug, Einrichtung, Renovierung, vor allem bei Gebrauchtimmobilien
• Gutachten zur Bausubstanz, die vor dem Kauf sinnvoll sein können
• Doppelbelastung durch Miete und Rate, wenn der Auszug später erfolgt
• Bereitstellungszinsen bei verzögerter Auszahlung (siehe Forward-Darlehen und Bereitstellungszinsen)
• Laufende Kosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltungsrücklage

Können Nebenkosten mitfinanziert werden?

Manche Banken finanzieren die Nebenkosten ganz oder teilweise mit, dann entspricht das Darlehen zum Beispiel 100 % des Kaufpreises oder mehr. Das nennt man Vollfinanzierung oder Volltilger über 100 %. Das ist möglich, hat aber Folgen: höherer Beleihungsauslauf, meist höherer Zins, höhere Raten und höhere Anforderungen an Ihre Einkommenssituation. Mehr dazu im Guide Eigenkapital bei der Baufinanzierung.

Steuerliche Aspekte

Bei selbst genutzten Immobilien sind Kaufnebenkosten in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Bei vermieteten Objekten fließen sie in die Anschaffungskosten ein und wirken sich über die Abschreibung aus, die Maklerprovision gehört ebenfalls zu den Anschaffungskosten. Die steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab, daher sollten Sie vor dem Kauf einen Steuerberater fragen.

Checkliste zur Planung

1. Steuersatz Ihres Bundeslandes beim Finanzamt prüfen
2. Notarkosten-Schätzung einholen
3. Maklerprovision schriftlich klären
4. Puffer für Renovierung und Umzug festlegen
5. Eigenkapitalbedarf berechnen und mit Ihrem Sparziel abgleichen, etwa mit dem Eigenkapital-Sparrechner

Häufige Fragen

Muss ich die Kaufnebenkosten bar bezahlen?

Nicht unbedingt bar, aber meist aus Eigenkapital. Manche Banken finanzieren sie mit, was die Konditionen verschlechtern kann.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Nach Zugang des Steuerbescheids vom Finanzamt, in der Regel einige Wochen nach der Beurkundung. Die Frist steht im Bescheid.

Fällt beim Kauf vom Bauträger auch Grunderwerbsteuer an?

In der Regel ja, wenn Grundstück und Gebäude zusammen erworben werden, auch auf den Gebäudeanteil. Klären Sie das mit dem Notar.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Teilweise ja. Es gilt die gesetzliche Teilung, und die Höhe ist Verhandlungssache. Fragen Sie vor Vertragsabschluss.

Quellen

• Gesetze im Internet — Grunderwerbsteuergesetz, GNotKG und BGB zur Maklerprovision
• Bundesnotarkammer — Informationen zu Notarkosten und Immobilienkauf
• Verbraucherzentrale — Ratgeber zu Kaufnebenkosten und Maklerkosten