Tilgungssatz bei der Baufinanzierung – 1, 2 oder 3 Prozent wählen?

Der Tilgungssatz legt fest, wie viel Prozent der Darlehenssumme Sie im ersten Jahr zusätzlich zu den Zinsen zurückzahlen. Als Orientierung wird häufig mit mindestens 2 % gerechnet. Ein höherer Satz verkürzt die Laufzeit und senkt die Zinskosten erheblich, erhöht aber die Monatsrate. Ein niedriger Satz schont das Budget, führt aber zu einer sehr langen Laufzeit und hohen Zinskosten. Welcher Satz passt, hängt vor allem von Ihrer tragbaren Rate ab.

Wie der Tilgungssatz funktioniert

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant. Sie besteht zu Beginn überwiegend aus Zinsen, der Tilgungsanteil ist klein. Mit sinkender Restschuld nehmen die Zinsen ab, und der Tilgungsanteil wächst. Die Anfangstilgung ist der Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme, der im ersten Jahr getilgt wird. Die Rate lautet:

Rate pro Monat = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12

Bei 300.000 €, 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung sind das 300.000 € × 5,5 % ÷ 12 = 1.375 €. Im ersten Monat sind davon rund 875 € Zinsen (300.000 € × 3,5 % ÷ 12) und 500 € Tilgung.

Vergleich: 1 %, 2 % und 3 % Tilgung

Die Werte sind ein illustratives Beispiel mit 300.000 € Darlehen, konstantem Sollzins von 3,5 % und 10 Jahren Zinsbindung.

Was Sie sehen: Bei 1 % Tilgung sind Sie nach zehn Jahren erst rund 12 % der Schuld losgeworden. Bei 3 % ist die Restschuld nach zehn Jahren um fast 72.000 € niedriger als bei 1 %. Die Gesamtzinsen unterscheiden sich im Beispiel um rund 150.000 €. Die Rate ist bei 3 % um 500 € höher als bei 1 %. Mit dem Annuitätendarlehen-Rechner prüfen Sie eigene Zahlen.

Wann ein niedriger Satz sinnvoll sein kann

• Die Rate ist bei höherem Satz nicht tragbar
• Sie planen Sondertilgungen, die Sie flexibel nach Einkommen steuern wollen (siehe Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel)
• Sie erwarten in den nächsten Jahren Einkommenssteigerungen und möchten später umstellen
• Sie haben Förderdarlehen mit tilgungsfreien Anlaufjahren oder bestimmten Vorgaben

Beachten Sie: Ein niedrigerer Satz mit geplanter Umstellung funktioniert nur, wenn die Bank einen Tilgungssatzwechsel vertraglich zulässt. Ansonsten bleibt die niedrige Tilgung bis zum Ende der Zinsbindung bestehen.

Wann ein hoher Satz sinnvoll sein kann

• Sie haben ein stabiles Einkommen und Spielraum in der Haushaltsrechnung
• Die Zinsbindung ist kurz und das Zinsänderungsrisiko soll sinken
• Sie möchten bis zum Rentenbeginn schuldenfrei sein
• Sie wollen insgesamt möglichst wenig Zinsen zahlen

Hohe Tilgung ist besonders in der Zeit niedriger Zinsen wirksam, wenn der Tilgungsanteil an der Rate hoch ist. In Phasen höherer Zinsen steigt die Rate bei gleichem Tilgungssatz stärker, weil der Zinsanteil größer ist.

Tilgungsdauer als Planungsgröße

Eine Alternative zur Prozentangabe: Legen Sie fest, bis wann das Darlehen getilgt sein soll, zum Beispiel bis zum 65. Lebensjahr. Daraus lässt sich der nötige Tilgungssatz berechnen. Beispiel (illustrativ): Wer mit 35 ein Darlehen aufnimmt und mit 65 schuldenfrei sein will, braucht rund 30 Jahre Laufzeit. Bei 3,5 % Zins entspricht das einer Anfangstilgung von knapp unter 2 %. Der Rechner mit der Eingabe "Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung" liefert die Rate direkt.

Tilgung und Zinsbindung zusammen denken

Der Tilgungssatz bestimmt die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Je höher die Restschuld, desto größer das Risiko, dass ein höherer Anschlusszins die Rate stark erhöht. Eine Übersicht dazu bietet der Guide Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre. Wer kurz bindet, sollte tendenziell höher tilgen.

Besonderheit: Tilgungsfreie Anlaufphase und tilgungsfreie Jahre

Bei Neubau oder bestimmten Förderprogrammen gibt es tilgungsfreie Anlaufjahre. In dieser Zeit zahlen Sie nur Zinsen. Das erleichtert die Anfangszeit, verlängert aber die Gesamtlaufzeit, wenn der Tilgungssatz danach nicht angepasst wird. Prüfen Sie die Bedingungen des jeweiligen Programms, siehe KfW-Förderung.

Typische Fehler

• Zu niedrige Tilgung, um die Rate klein zu halten, ohne Plan für den Anschluss
• Zu hohe Tilgung bei knappem Budget, sodass keine Reserve bleibt
• Tilgungssatzwechsel nicht vereinbart
• Tilgung in Prozent ohne Bezug zur Laufzeit betrachten
• Zinsen und Tilgung verwechseln: Nur die Tilgung baut Eigenkapital auf

Wann Beratung sinnvoll ist

Wenn Ihre Einkommenssituation schwankt oder Sie eine Finanzierung mit mehreren Darlehensbausteinen planen, lohnt sich eine unabhängige Beratung. Auch die Verbraucherzentrale bietet Hilfe bei der Haushaltsrechnung, siehe tragbare Rate berechnen.

Häufige Fragen

Reichen 1 % Tilgung?

Rechnerisch ist das möglich, die Laufzeit liegt dann bei über 40 Jahren (Beispiel bei 3,5 % Zins). Banken akzeptieren oft niedrige Sätze nicht oder verlangen bei langer Laufzeit Aufschläge. Für viele ist ein höherer Satz sinnvoller.

Kann ich den Tilgungssatz später ändern?

Nur, wenn der Vertrag einen Tilgungssatzwechsel vorsieht. Fragen Sie vor Abschluss danach, und wie oft und in welchen Schritten er möglich ist.

Ist mehr Tilgung immer besser?

Nicht, wenn dadurch die Reserve schrumpft. Sinnvoll ist ein Satz, der auch bei Einkommensverlust tragbar bleibt.

Wie wirkt sich der Zins auf den Tilgungsanteil aus?

Bei gleichem Tilgungssatz und höherem Zins ist die Rate höher und der Zinsanteil größer. Der Tilgungsanteil ist am Anfang gleich, wächst aber langsamer.

Quellen

• Verbraucherzentrale — Beratung zu Tilgung und Haushaltsrechnung
• Deutsche Bundesbank — Informationen zu Wohnungsbaukrediten
• Gesetze im Internet — BGB zum Verbraucherdarlehen