Zinsbindung bei der Baufinanzierung – 10, 15 oder 20 Jahre?

Die passende Zinsbindung hängt davon ab, wie viel Planungssicherheit Sie brauchen und wie hoch Ihre Restschuld am Ende sein wird. Eine lange Bindung schützt vor steigenden Zinsen, kostet aber meist einen Aufschlag. Eine kurze Bindung ist oft günstiger, birgt jedoch das Risiko eines teureren Anschlusses. Üblich sind in Deutschland 10 bis 15 Jahre. Entscheidend ist, ob Sie auch bei deutlich höheren Zinsen am Ende der Bindung die Rate tragen könnten.

Was Zinsbindung bedeutet

Die Zinsbindung (auch Sollzinsbindung) ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Zinssatz unverändert gilt. Danach endet nicht der Kredit, sondern nur der feste Zins. Was dann bleibt, ist die Restschuld, die Sie entweder aus eigenen Mitteln zurückzahlen oder per Anschlussfinanzierung bei Ihrer Bank oder einer anderen Bank neu zum dann geltenden Zins finanzieren. Wie das funktioniert, erklärt der Guide Anschlussfinanzierung und Umschuldung.

Rechtlich wichtig ist § 489 BGB: Nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens können Sie ein Darlehen mit festem Zinssatz mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Deshalb ist eine Zinsbindung über zehn Jahre hinaus nur bis zu diesem Zeitpunkt wirklich bindend für Sie, die Bank bleibt gebunden, Sie können sich lösen. Das Kündigungsrecht ist ein Argument für längere Zinsbindungen und sollte beim Vergleich bedacht werden.

Vergleich: 10, 15 und 20 Jahre

Die Zahlen sind illustrative Beispiele mit angenommenen Zinssätzen, kein aktuelles Marktangebot. Angenommen wird ein Darlehen von 300.000 € mit 2 % Anfangstilgung. Der längere Zeitraum wird mit einem etwas höheren Zinssatz gerechnet, wie es oft der Fall ist.

Die Restschuld sinkt mit der Zinsbindung, weil mehr Jahre getilgt wird. Nach 10 Jahren schulden Sie im Beispiel noch etwa drei Viertel des Darlehens, nach 20 Jahren noch gut 40 %. Das zeigt: Bei kurzer Zinsbindung hängt ein großer Teil Ihrer Finanzierung vom Zinsniveau zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ab.

Das Zinsänderungsrisiko in Zahlen

Wie stark wirkt sich ein höherer Anschlusszins aus? Nehmen wir die Restschuld von rund 228.300 € nach 10 Jahren (Beispiel) und eine Anschlussfinanzierung mit 2 % Anfangstilgung auf die Restschuld:

Die Rate kann also deutlich steigen, wenn die Zinsen steigen. Das Beispiel dient zur Selbstprüfung: Würde Ihr Haushalt auch die höhere Rate tragen? Wenn nicht, sprechen Sie eher für eine längere Bindung oder eine höhere Tilgung.

Entscheidungskriterien

Folgende Fragen helfen bei der Wahl:

1. Wie sicher ist Ihr Einkommen? Beamte oder Beschäftigte mit stabiler Perspektive können Risiken eher tragen als Selbstständige mit schwankenden Einnahmen.
2. Wie hoch ist die Restschuld am Ende? Je höher, desto riskanter eine kurze Bindung.
3. Wie viel Puffer haben Sie in der Haushaltsrechnung? Siehe tragbare Rate berechnen.
4. Planen Sie Sondertilgungen oder einen Verkauf? Dann ist Flexibilität wichtiger als ein Zinsaufschlag für lange Bindung.
5. Erwarten Sie größere Einmalzahlungen (Erbe, Bonus, Abfindung)? Dann kann eine kürzere Bindung mit Sondertilgungsrecht passen.
6. Wie nahe ist die Rente? Wenn der Anschluss in die Zeit nach Renteneintritt fällt, ist die Planungssicherheit besonders wichtig, weil sich das Einkommen dann ändert.

Mischformen: Darlehen splitten

Manche Käufer teilen die Finanzierung in zwei Darlehen mit unterschiedlicher Zinsbindung, zum Beispiel einen Teil über 10 und einen Teil über 20 Jahre. So verteilen Sie das Zinsrisiko. Der Nachteil: mehr Verwaltungsaufwand und gegebenenfalls Aufschläge für kleinere Teilbeträge. Eine Alternative ist das Forward-Darlehen, das den Zins für die Anschlussfinanzierung schon heute festlegt.

Typische Fehler bei der Wahl der Zinsbindung

• Zu kurze Bindung wegen des niedrigeren Zinses, ohne die Restschuld und die Rate im ungünstigen Fall zu prüfen
• Zu lange Bindung ohne Sondertilgungsrecht, wodurch Sie bei steigendem Einkommen nicht flexibel tilgen können
• Vergleich verschiedener Bindungen anhand des Sollzinses allein: besser Rate, Restschuld und Gesamtzinsen betrachten
• Vergessen, dass die Zinsbindung nicht die Laufzeit ist: Danach folgt eine weitere Finanzierung

Wann Beratung sinnvoll ist

Bei hohen Darlehenssummen, knappem Budget oder unregelmäßigem Einkommen lohnt eine unabhängige Beratung, zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale. Dort lassen sich Szenarien mit steigenden Zinsen durchspielen. Auch bei Kombination mit Fördermitteln (siehe KfW-Förderung) kann eine Beratung klären, ob die Zinsbindung des Förderkredits zum Hauptdarlehen passt.

Häufige Fragen

Welche Zinsbindung ist die beste?

Eine pauschale beste Zinsbindung gibt es nicht. Sie hängt von Ihrer Restschuld, dem Puffer im Budget und Ihrer Risikobereitschaft ab.

Kann ich vor Ablauf der Zinsbindung wechseln?

Nur mit Zustimmung der Bank oder gegen Vorfälligkeitsentschädigung, außer es gelten gesetzliche Kündigungsrechte nach § 489 oder § 490 BGB.

Wie früh sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Viele Banken bieten Angebote ein bis drei Jahre im Voraus an. Ein Forward-Darlehen kann noch früher sinnvoll sein. Informieren Sie sich spätestens ein Jahr vor Ablauf.

Gilt die Zinsbindung auch bei Sondertilgungen?

Ja. Sondertilgungen verändern die Restschuld, nicht den Zinssatz. Der Zins bleibt bis zum Ende der Bindung gleich.

Quellen

• Gesetze im Internet — BGB, insbesondere § 489 und § 490
• Deutsche Bundesbank — Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite
• Verbraucherzentrale — Beratung zu Zinsbindung und Anschlussfinanzierung