Voraussetzungen, Rate und Tilgung
Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel bei der Baufinanzierung erklärt
Wie Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel funktionieren, was sie sparen, was sie kosten können und worauf Sie im Darlehensvertrag achten sollten. Mit Beispielrechnung.
Mit einer Sondertilgung zahlen Sie zusätzlich zur regulären Rate einen Betrag extra zurück und senken damit Restschuld und Zinskosten. Ein Tilgungssatzwechsel erlaubt es, den Tilgungssatz während der Zinsbindung zu erhöhen oder zu senken. Beide Optionen schaffen Flexibilität. Ob sie im Vertrag enthalten sind, in welcher Höhe und ob sie einen Zinsaufschlag kosten, regelt der Darlehensvertrag, und genau dort sollten Sie vor der Unterschrift hinschauen.
Was ist eine Sondertilgung?
Normalerweise darf ein Darlehen mit fester Zinsbindung nicht beliebig vorzeitig getilgt werden, ohne dass die Bank eine Entschädigung verlangt. Ein Sondertilgungsrecht erlaubt es Ihnen, innerhalb der Zinsbindung ohne Zusatzkosten bestimmte Beträge zusätzlich zu zahlen. Üblich ist ein jährlicher Höchstbetrag, häufig ausgedrückt als Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme, zum Beispiel 5 % pro Jahr. Manche Banken bieten 10 % oder mehr an, andere gar kein Sondertilgungsrecht, dann ist der Zins oft etwas niedriger.
Wichtig sind drei Details:
- Höchstbetrag pro Jahr: absolut oder in Prozent
- Zeitpunkt: einmal jährlich zu einem Stichtag oder jederzeit
- Mindestbetrag und Form der Mitteilung an die Bank
Beispiel: Was bringt die Sondertilgung?
Die Werte sind illustrativ: 300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung (Rate 1.375 €). Variante B: zusätzlich 15.000 € Sondertilgung jedes Jahr (5 % der Darlehenssumme).
| Merkmal | Ohne Sondertilgung | Mit 15.000 € pro Jahr |
|---|---|---|
| Restschuld nach 10 Jahren | rund 228.300 € | rund 51.900 € |
| Zinsen in 10 Jahren | rund 93.300 € | rund 66.900 € |
| Zeit bis zur vollständigen Tilgung | rund 29 Jahre | rund 12 Jahre |
| Zinsen insgesamt | rund 177.600 € | rund 68.900 € |
Die Sondertilgung spart im Beispiel rund 108.000 € Zinsen und verkürzt die Laufzeit um 17 Jahre. Dafür müssen Sie in zehn Jahren zusätzlich 150.000 € aufbringen. Das Beispiel zeigt die Wirkung, ist aber nur realistisch, wenn Sie diese Beträge wirklich übrig haben. Die Rechnung nimmt an, dass die Sondertilgung jeweils zum Jahresende erfolgt und der Zins gleich bleibt.
Sondertilgung oder anders anlegen?
Ob sich Sondertilgung lohnt, hängt vom Vergleich ab: Der Zins Ihres Darlehens gilt als sichere "Rendite", die Sie durch Tilgung erzielen, denn jeder getilgte Euro spart den Darlehenszins. Alternativen wie Tages- oder Festgeld, ETF-Sparpläne oder Altersvorsorge bringen unterschiedliche, teils unsichere Erträge nach Steuern. Der Darlehenszins ist dagegen steuerfrei gesparter Aufwand, soweit die Immobilie selbst genutzt wird. Allerdings sollten Sie nicht alle Liquidität in Tilgung stecken: Eine Reserve muss bleiben, denn zurückgezahlte Darlehensbeträge können Sie nicht ohne Weiteres zurückholen.
Was ist ein Tilgungssatzwechsel?
Beim Tilgungssatzwechsel ändern Sie während der Zinsbindung die Höhe der Tilgung, ohne dass sich der Zinssatz ändert. Typisch sind Regelungen wie "einmal im Jahr, in Schritten von 1 Prozentpunkt, zwischen 1 % und 5 %". Das hilft in zwei Richtungen:
- Erhöhung, wenn das Einkommen steigt oder die Kinder aus dem Haus sind
- Senkung, wenn Elternzeit, Teilzeit oder Arbeitslosigkeit die Rate belasten
Die genauen Spielräume stehen im Vertrag. Manche Banken verlangen für diese Option einen Zinsaufschlag, andere bieten sie ohne Aufpreis an. Beim Vergleich der Angebote sollten Sie diesen Punkt abfragen, siehe Zinsen vergleichen.
Weitere Flexibilitäts-Optionen
| Option | Wirkung | Mögliche Kosten |
|---|---|---|
| Sondertilgung | Extrazahlung senkt Restschuld | oft Zinsaufschlag bei höheren Prozentsätzen |
| Tilgungssatzwechsel | Rate und Laufzeit anpassen | teils Aufschlag |
| Tilgungsaussetzung | Rate zeitweise nur Zinsen | Laufzeit verlängert sich, Bank muss zustimmen |
| Kostenlose Kündigung nach 10 Jahren | § 489 BGB | keine Vorfälligkeitsentschädigung |
Kündigungsrechte und Vorfälligkeitsentschädigung
Auch ohne vertragliches Sondertilgungsrecht gibt es gesetzliche Wege: Nach § 489 BGB können Sie ein Darlehen mit festem Zins nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen. Außerdem können Sie bei berechtigtem Interesse, etwa einem Verkauf der Immobilie, nach § 490 BGB vorzeitig kündigen. Die Bank darf dann eine Vorfälligkeitsentschädigung für ihren Zinsschaden verlangen. Wie sie berechnet wird, erklärt der Guide Anschlussfinanzierung und Umschuldung.
So nutzen Sie die Sondertilgung klug
- Rücklagen sichern, bevor Sie Sondertilgungen leisten
- Stichtag beachten, damit der Betrag zum richtigen Zeitpunkt verbucht wird
- Sondertilgungen früh leisten, denn sie sparen mehr Zinsen, je früher sie erfolgen
- Nicht genutzte Sondertilgung verfällt, meist ohne Übertrag ins nächste Jahr, prüfen Sie dies im Vertrag
- Schriftlich bestätigen lassen, wie die Bank die Zahlung verbucht
Typische Fehler
- Sondertilgungsrecht nicht vereinbart und später erst gebraucht
- Tilgungssatzwechsel nicht abgefragt
- Sondertilgung geleistet, aber danach keine Liquidität mehr
- Fördergelder und Bonuszahlungen nicht für Sondertilgung genutzt
- Vertragliche Fristen verpasst
Wann Beratung sinnvoll ist
Bei größeren Einmalzahlungen wie Erbe oder Abfindung lohnt es sich, steuerliche Aspekte und Alternativen mit einer unabhängigen Beratung zu besprechen, etwa bei der Verbraucherzentrale oder einem Steuerberater.
Häufige Fragen
Wie hoch sollte das Sondertilgungsrecht sein?
Üblich sind 5 % bis 10 % pro Jahr. Entscheidend ist, was Sie realistisch tilgen können, denn höhere Rechte kosten oft einen Aufschlag.
Verfällt die Sondertilgung, wenn ich sie nicht nutze?
Meist ja, sie wird nicht ins nächste Jahr übertragen. Der Vertrag regelt Einzelheiten.
Kostet ein Tilgungssatzwechsel etwas?
Das hängt von der Bank ab. Manche berechnen einen Zinsaufschlag, andere nicht.
Verändert Sondertilgung die Rate?
Nein, die Rate bleibt gleich, aber die Laufzeit verkürzt sich, sofern nicht anders vereinbart.
Quellen
- Gesetze im Internet — BGB § 489 und § 490
- Verbraucherzentrale — Beratung zu Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung
- BaFin — Verbraucherinformationen zum Immobiliardarlehen
