Voraussetzungen, Rate und Tilgung
Tragbare Rate berechnen – wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?
Haushaltsrechnung für die Baufinanzierung: tragbare Monatsrate ermitteln, daraus die mögliche Darlehenssumme ableiten und Puffer für Zinsanstieg und Eigentumskosten planen.
Wie viel Baufinanzierung Sie sich leisten können, ergibt sich aus Ihrer monatlichen Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen minus Lebenshaltungskosten, Eigentumskosten und Sicherheitspuffer ergibt die tragbare Rate. Aus der Rate lässt sich über Zins und Tilgung die mögliche Darlehenssumme berechnen. Pauschale Faustregeln wie "ein Drittel des Nettoeinkommens" können eine erste Orientierung geben, ersetzen aber nicht die Rechnung mit Ihren eigenen Zahlen.
Schritt 1: Haushaltsrechnung aufstellen
Erfassen Sie alle Einnahmen und Ausgaben, am besten anhand der Kontoauszüge der letzten Monate. Typische Posten:
Einnahmen: Nettoeinkommen aller Darlehensnehmer, Kindergeld, regelmäßige weitere Einkünfte
Ausgaben:
- Lebenshaltung: Lebensmittel, Kleidung, Freizeit, Kommunikation, Mobilität
- Versicherungen und Vorsorge: Kranken-, Haftpflicht-, Berufsunfähigkeitsversicherung, Altersvorsorge
- Bestehende Kredite und Leasingraten
- Unterhaltszahlungen
- Sparen für Reserven
Hinzu kommen die Kosten des Wohneigentums, die bei Miete teils bereits enthalten sind:
- Instandhaltungsrücklage
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherung
- Hausgeld bei Eigentumswohnungen
- Heiz- und Betriebskosten, ggf. höher als in der Mietwohnung
Schritt 2: Tragbare Rate ermitteln
Beispiel (illustrativ) für einen Haushalt mit 4.200 € Nettoeinkommen:
| Posten | Betrag pro Monat |
|---|---|
| Nettoeinkommen | 4.200 € |
| Lebenshaltung inklusive Versicherungen | − 1.800 € |
| Eigentumskosten (Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer) | − 400 € |
| Sicherheitspuffer und Sparen | − 300 € |
| Verfügbar für die Rate | 1.700 € |
Wichtig: Die Bank prüft diese Rechnung ebenfalls, in der Regel mit pauschalen Ansätzen für Lebenshaltung. Ihr eigener Blick ist wichtiger, denn Sie kennen Ihre tatsächlichen Ausgaben. Zudem sollten Sie die Rate nicht bis zum letzten Euro ausreizen.
Schritt 3: Aus der Rate die Darlehenssumme ableiten
Bei einem Annuitätendarlehen gilt:
Darlehenssumme = Rate × 12 ÷ (Sollzins + Anfangstilgung)
Beispiel (illustrativ), 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung, zusammen 5,5 %:
| Monatliche Rate | Mögliche Darlehenssumme |
|---|---|
| 1.200 € | rund 261.800 € |
| 1.375 € | 300.000 € |
| 1.500 € | rund 327.300 € |
| 1.700 € | rund 370.900 € |
Bei höherem Zins sinkt die mögliche Summe. Bei 4,5 % Sollzins und 2 % Tilgung (6,5 %) ergibt dieselbe Rate von 1.375 € nur noch rund 253.800 €. Das zeigt, wie stark Zinsänderungen die Kaufkraft beeinflussen. Probieren Sie eigene Werte im Annuitätendarlehen-Rechner aus.
Schritt 4: Stresstest
Fragen Sie sich, ob Ihr Haushalt folgende Fälle verkraften würde:
- Höherer Anschlusszins: Wie hoch wäre die Rate bei 2 bis 3 Prozentpunkten mehr? Siehe Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre.
- Einkommensausfall: Elternzeit, Arbeitslosigkeit, Krankheit, Teilzeit
- Unerwartete Reparatur, zum Beispiel Heizung oder Dach
- Kinder oder Pflege in der Familie
- Trennung, die die Haushaltsrechnung verändert
Wenn die Rate in mehreren Fällen nicht mehr zu halten ist, wählen Sie eine kleinere Darlehenssumme, eine längere Zinsbindung oder einen höheren Eigenkapitalanteil.
Faustregeln und ihre Grenzen
Häufig genannte Richtwerte sind eine Rate von etwa 30 % bis 40 % des Nettoeinkommens oder ein Darlehen von einem bestimmten Vielfachen des Jahresnettos. Solche Faustregeln sind keine Vorgaben von Banken oder des Gesetzes. Sie hängen vom Einkommen, der Familiensituation und dem Zinsniveau ab. Bei hohem Einkommen kann ein höherer Anteil tragbar sein, bei niedrigem Einkommen oder mehreren Kindern ein niedrigerer. Im Beispiel oben entspricht die Rate von 1.375 € rund 33 % des Netto. Ob das für Sie passt, zeigt nur Ihre Haushaltsrechnung.
Wie die Bank die Tragfähigkeit prüft
Seit Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind Banken verpflichtet, die Kreditwürdigkeit gründlich zu prüfen. Dazu gehören Einkommen, Ausgaben, bestehende Verbindlichkeiten, Alter und Beschäftigungsverhältnis. Banken rechnen oft auch mit einer Zinsreserve, um zu prüfen, ob die Rate bei steigenden Zinsen tragbar bliebe. Je nach Bank sind die Methoden verschieden. Fragen Sie nach, wenn Ihnen die Entscheidung nicht klar ist.
Typische Fehler
- Eigentumskosten vergessen und nur die Rate mit der bisherigen Miete vergleichen
- Kein Puffer für Zinsänderung und Reparaturen
- Einkommenserhöhungen fest einplanen, die nicht sicher sind
- Elternzeit oder Teilzeit nicht berücksichtigen
- Nur die Rate prüfen, nicht die Restschuld am Ende der Zinsbindung
Wann Beratung sinnvoll ist
Eine unabhängige Beratung, etwa bei der Verbraucherzentrale oder durch eine Schuldnerberatung bei Problemen, kann Ihre Haushaltsrechnung gegenprüfen. Bei Selbstständigen ist die Planung durch schwankende Einkünfte besonders wichtig, siehe Schufa, Bonität und Selbstständige.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Rate im Verhältnis zum Einkommen sein?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Oft werden 30 % bis 40 % des Nettos genannt, entscheidend ist jedoch Ihre eigene Haushaltsrechnung inklusive Puffer.
Zählt das Kindergeld zum Einkommen?
Banken berücksichtigen es oft anteilig oder vollständig, abhängig von ihrer Methodik. Fragen Sie nach.
Was passiert, wenn ich die Rate nicht mehr zahlen kann?
Sprechen Sie frühzeitig mit der Bank. Möglichkeiten sind Tilgungsaussetzung, Stundung oder Umschuldung. Bei dauerhaften Problemen hilft eine Schuldnerberatung.
Kann ich die Rate nachträglich senken?
Manche Verträge erlauben einen Tilgungssatzwechsel. Siehe Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel.
Quellen
- Verbraucherzentrale — Haushaltsrechnung und Beratung zur Baufinanzierung
- BaFin — Hinweise zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliardarlehen
- Gesetze im Internet — BGB und Kreditwesengesetz
