Anschlussfinanzierung und Umschuldung – wann der Wechsel sich lohnt

Wenn die Zinsbindung Ihres Baudarlehens endet, bleibt eine Restschuld, die Sie per Anschlussfinanzierung neu finanzieren oder zurückzahlen. Sie können bei Ihrer Bank bleiben oder zu einer anderen wechseln. Ein Wechsel vor Ablauf der Zinsbindung nennt man Umschuldung, er kann wegen einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung teuer sein, außer es gelten gesetzliche Kündigungsrechte. Ob sich ein Wechsel lohnt, zeigt der Vergleich von Ersparnis pro Monat und einmaligen Wechselkosten.

Anschlussfinanzierung: Optionen am Ende der Zinsbindung

Zum Ende der Zinsbindung haben Sie mehrere Wege:

1. Prolongation: Sie bleiben bei Ihrer Bank und vereinbaren neue Konditionen. Das ist unkompliziert, die Bank muss keine neue Grundschuld bestellen.
2. Umschuldung zu einer anderen Bank (Darlehensablösung): Eine neue Bank löst das Darlehen ab. Dafür wird in der Regel die Grundschuld abgetreten oder neu bestellt.
3. Rückzahlung aus Eigenmitteln: ganz oder teilweise, sofern Sie Vermögen haben
4. Forward-Darlehen im Voraus, siehe Forward-Darlehen

Wenn Sie nichts tun, geht das Darlehen oft in eine variable Verzinsung über, deren Konditionen für den Kunden meist ungünstig sind. Kümmern Sie sich deshalb rechtzeitig, viele Experten raten, ein bis zwei Jahre vor Ablauf zu vergleichen. Viele Banken melden sich vor Ablauf mit einem Prolongationsangebot. Das erste Angebot ist selten das beste, vergleichen Sie.

Gesetzliche Kündigungsrechte

Das BGB sieht mehrere Wege vor, ein Darlehen zu beenden:

Besonders relevant: Wenn Ihr Darlehen länger als zehn Jahre fest verzinst ist, können Sie nach zehn Jahren kündigen, ohne Entschädigung, und anderweitig finanzieren. Das gilt für Darlehen mit festem Zinssatz. Beachten Sie die Frist von sechs Monaten und dass das Darlehen bei der Kündigung zurückzuzahlen ist. Dafür brauchen Sie eine neue Finanzierung. Sprechen Sie rechtzeitig mit der neuen Bank.

Umschuldung vor Ablauf der Zinsbindung: Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie vor dem Ende der Zinsbindung wechseln wollen und keines der Kündigungsrechte greift, bleibt nur die Ablösung gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist ein Ausgleich für den Zinsschaden, den die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung erleidet. Sie wird nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nach bestimmten Methoden berechnet, bekannt sind die Aktiv-Passiv-Methode und die Aktiv-Aktiv-Methode. Berücksichtigt werden entgangener Zins, Wiederanlagezins, ersparte Kosten und ein Verwaltungsaufwand.

Eine grobe Überschlagsrechnung (illustrativ): Restschuld 200.000 €, vier Jahre Restzinsbindung, Darlehenszins 3,5 %, Wiederanlagezins der Bank 2,5 %. Zinsdifferenz 1 Prozentpunkt × 200.000 € × 4 Jahre = 8.000 €. Die tatsächliche Entschädigung ist meist niedriger, weil die Restschuld in den vier Jahren sinkt und der Betrag abgezinst wird, kann aber auch Zusatzposten enthalten. Lassen Sie sich die Berechnung von der Bank schriftlich aufschlüsseln und prüfen Sie diese. Bei fehlerhafter Berechnung kann sich eine Beratung lohnen, etwa bei der Verbraucherzentrale.

Bei Verkauf der Immobilie ist die Vorfälligkeitsentschädigung häufig unvermeidlich. Prüfen Sie, ob Sie das Darlehen auf einen Käufer oder eine andere Immobilie übertragen können. Manche Banken bieten dies an.

Lohnt sich der Wechsel? Rechenbeispiel

Die Zahlen sind illustrativ. Restschuld 180.000 €, Restlaufzeit 20 Jahre, bisheriger Zins 3,8 %, neues Angebot 3,2 %, Wechselkosten 1.500 € (Notar, Grundschuld, Gutachten). Gerechnet wird mit gleicher Restlaufzeit.

Berechnung des Break-even: 1.500 € ÷ 55,50 € ≈ 27,03, also aufgerundet etwa 28 Monate. Probieren Sie eigene Werte im Umschuldungs-Rechner. Steigt dagegen die Vorfälligkeitsentschädigung auf 8.000 €, wäre der Break-even erst nach rund 144 Monaten erreicht, im Beispiel also nach 12 Jahren. Dann lohnt sich der Wechsel meist nicht. Sinnvoll wird der Wechsel vor allem bei hoher Zinsdifferenz, großer Restschuld und langer Restlaufzeit.

Checkliste für die Anschlussfinanzierung

1. Datum des Endes der Zinsbindung prüfen und im Kalender notieren
2. Restschuld zu diesem Datum von der Bank bestätigen lassen
3. Angebote bei Ihrer Bank und bei zwei bis drei anderen einholen, mit gleichen Eckdaten, siehe Zinsen vergleichen
4. Wechselkosten erfragen: Notar, Grundbuch, Gutachten
5. Zinsbindung neu wählen, siehe Zinsbindung
6. Sondertilgungsrecht und Tilgungssatz im Anschluss anpassen
7. Aktuelle Unterlagen bereitlegen, siehe Unterlagen
8. Kündigungsfristen und Abstimmung zwischen alter und neuer Bank beachten

Besondere Situationen

• Ehescheidung oder Trennung: Wer aus dem Darlehen entlassen werden will, braucht in der Regel die Zustimmung der Bank. Die Entlassung eines Darlehensnehmers ist nicht automatisch möglich.
• Aufstockung für Modernisierung: Eine Erhöhung der Darlehenssumme ist oft beim Anschluss einfacher
• Erhöhter Zins nach Wegfall der Zinsbindung: Ein Anschlusszins kann höher oder niedriger sein, Planung mit Puffer ist wichtig, siehe tragbare Rate
• Förderdarlehen laufen oft getrennt vom Hauptdarlehen aus, siehe KfW-Förderung

Typische Fehler

• Zu spät kümmern und in die variable Verzinsung rutschen
• Nur bei der alten Bank anfragen
• Wechselkosten oder Vorfälligkeitsentschädigung nicht einrechnen
• Höheres Tilgungspotenzial nicht nutzen
• Kündigungsfristen versäumen

Wann Beratung sinnvoll ist

Bei hoher Vorfälligkeitsentschädigung, Verkauf, Trennung oder Zweifeln an der Berechnung ist eine unabhängige Beratung sinnvoll, zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale oder einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht.

Häufige Fragen

Wann muss ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Ein bis zwei Jahre vor Ende der Zinsbindung sollten Sie vergleichen, bei hoher Restschuld auch früher, gegebenenfalls mit einem Forward-Darlehen.

Muss ich bei einem Wechsel eine neue Grundschuld bestellen?

Oft wird die bestehende Grundschuld an die neue Bank abgetreten, dann entfallen Neubestellungskosten teilweise. Die Kosten hängen vom Verfahren ab. Fragen Sie beide Banken.

Kann ich nach 10 Jahren immer kostenlos kündigen?

Bei Darlehen mit festem Zinssatz ja, nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist. Prüfen Sie, wann die Frist beginnt und ob Ihr Vertrag Besonderheiten enthält.

Wie berechnet sich die Vorfälligkeitsentschädigung?

Aus dem Zinsschaden der Bank, abzüglich ersparter Kosten, nach den Methoden der Rechtsprechung. Lassen Sie sich die Berechnung offenlegen.

Quellen

• Gesetze im Internet — BGB, § 489 und § 490
• Verbraucherzentrale — Beratung zu Umschuldung und Vorfälligkeitsentschädigung
• Bundesgerichtshof — Entscheidungen zur Vorfälligkeitsentschädigung
• BaFin — Verbraucherinformationen