Forward-Darlehen und Bereitstellungszinsen – Zinsen im Voraus sichern, Zusatzkosten verstehen
Wie ein Forward-Darlehen funktioniert, was der Zinsaufschlag kostet, wann es sich lohnt und was Bereitstellungszinsen beim Neubau bedeuten. Mit Beispielrechnungen.
Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen schon heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren beginnt. Dafür zahlt man einen Zinsaufschlag je Monat Vorlauf. Es lohnt sich, wenn die Zinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbindung stärker steigen, als der Aufschlag kostet, und es schützt vor dem Risiko, dass Sie bei hohem Zinsniveau anschlussfinanzieren müssen. Bereitstellungszinsen sind dagegen ein anderes Thema: Sie fallen an, wenn die Bank Geld bereithält, das Sie noch nicht abgerufen haben, typischerweise beim Neubau.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Beim Forward-Darlehen (auch Forwarddarlehen) schließen Sie heute einen Vertrag über ein Darlehen, das erst zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt wird, und zwar zur Ablösung Ihres bestehenden Darlehens am Ende der Zinsbindung. Der Zins wird heute festgelegt. Banken bieten Vorlaufzeiten häufig bis zu 60 Monaten, teils auch länger. Je länger der Vorlauf, desto höher der Aufschlag auf den aktuellen Zins für Darlehen mit sofortiger Auszahlung.
Rechtlich handelt es sich um ein verbindliches Angebot: Sie sind in der Regel verpflichtet, das Darlehen zu nehmen, selbst wenn die Zinsen bis dahin sinken. Das ist der Preis der Sicherheit.
Was kostet der Aufschlag? Ein Rechenbeispiel
Die Zahlen sind illustrative Annahmen, keine Marktangebote. Angenommen, Sie haben noch 3 Jahre Zinsbindung, die Restschuld beträgt dann rund 228.300 €. Die Bank verlangt für das Forward-Darlehen einen Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten pro Monat Vorlauf, bei 36 Monaten also 0,72 Prozentpunkte. Der heutige Zins für ein Darlehen mit gleicher Zinsbindung betrage 3,5 %, der Forward-Zins also 4,22 %.
| Szenario in 3 Jahren | Zins zum Anschluss | Rate (Zins + 2 % Tilgung auf Restschuld) | Forward-Darlehen |
|---|---|---|---|
| Zinsen sinken | 3,0 % | rund 951 € | Forward teurer, Mehrkosten ca. 232 € pro Monat (Forward-Rate rund 1.183 €) |
| Zinsen gleich | 3,5 % | rund 1.046 € | Forward teurer, Mehrkosten ca. 137 € pro Monat |
| Zinsen steigen moderat | 4,22 % | rund 1.183 € | gleich |
| Zinsen steigen stark | 5,5 % | rund 1.427 € | Forward spart rund 244 € pro Monat |
Die Rechnung zeigt das Prinzip: Das Forward-Darlehen ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Sie zahlt sich erst aus, wenn der Zins deutlich steigt. Wer sicher sein will, dass die Rate in drei Jahren tragbar bleibt, kann den Aufschlag als Preis dafür sehen. Wer flexibel bleiben möchte, wartet ab.
Wann ein Forward-Darlehen sinnvoll sein kann
- Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist hoch und die Rate bei höherem Zins wäre ein Problem
- Sie sind auf Planungssicherheit angewiesen, etwa wegen bevorstehender Rente oder knapper Reserven
- Die Zinsbindung läuft in wenigen Jahren aus und der Aufschlag ist gering
- Sie erwarten keine Sondertilgungen, die die Restschuld stark senken
Wann es weniger passt
- Sie können Restschuld bald durch Sondertilgung oder Verkauf reduzieren
- Die Restschuld ist niedrig, sodass auch ein höherer Zins tragbar bliebe
- Die Aufschläge sind hoch, weil der Vorlauf lang ist
- Sie möchten auf Zinssenkungen spekulieren
Beachten Sie auch: Sie können nicht wie bei einem normalen Anschlussdarlehen am Ende der Zinsbindung den Anbieter frei wechseln, wenn Sie sich bereits gebunden haben. Wer ohnehin die Bank wechseln will, sollte das vor Abschluss klären. Die Gründe und Wege einer Anschlussfinanzierung stehen im Guide Anschlussfinanzierung und Umschuldung.
Gesetzliche Rahmenbedingungen
Das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB (nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist) kann auch beim Forward-Darlehen relevant sein, wenn die Frist für den Anschluss günstig liegt. Prüfen Sie, wie die Bank den Beginn der Zehnjahresfrist berücksichtigt. Maßgeblich ist der Vertrag, bei Zweifeln hilft die Verbraucherzentrale.
Bereitstellungszinsen: ein anderes Thema
Bereitstellungszinsen entstehen, wenn die Bank das Darlehen zugesagt hat, Sie es aber noch nicht oder nur teilweise abgerufen haben. Das kommt typischerweise bei Neubau oder Sanierung vor, weil das Geld nach Baufortschritt in Raten fließt. Banken gewähren meist einige bereitstellungszinsfreie Monate, danach fällt ein monatlicher Zins auf den nicht abgerufenen Betrag an. Üblich sind Sätze im Bereich von rund 0,25 % pro Monat, das entspricht 3 % pro Jahr, die genauen Bedingungen unterscheiden sich stark und sind verhandelbar.
Beispiel (illustrativ)
Darlehen 300.000 €, nach 6 freien Monaten 0,25 % pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag. Wird die gesamte Summe erst nach 12 Monaten abgerufen, fallen für 6 Monate Bereitstellungszinsen an: 6 × 0,25 % × 300.000 € = 4.500 €. Bei Teilabrufen sinkt der Betrag entsprechend, weil nur der offene Rest verzinst wird.
So vermeiden oder senken Sie Bereitstellungszinsen
- Freie Monate verhandeln, zum Beispiel 12 statt 3
- Abrufplan mit Bauträger oder Bauunternehmer abstimmen
- Bauzeit realistisch planen, denn Verzögerungen kosten Zinsen
- Bei Kaufimmobilien den Auszahlungstermin passend zum Notartermin und Kaufpreisfälligkeit wählen
- Bereitstellungszinsen in den Vergleich einbeziehen, siehe Zinsen vergleichen
Auch während der Bauphase zahlen Bauherren oft schon Zinsen auf bereits abgerufene Beträge, zusätzlich zu Miete oder anderen Wohnkosten. Planen Sie diese Doppelbelastung ein, siehe Gesamtkosten der Baufinanzierung.
Alternativen zum Forward-Darlehen
| Alternative | Wirkung | Hinweis |
|---|---|---|
| Längere Zinsbindung von Anfang an | Sicherheit ohne Forward | oft höherer Zins von Beginn |
| Höhere Tilgung | senkt Restschuld und Risiko | höhere Rate |
| Sondertilgungen | Restschuld sinkt | benötigt Liquidität |
| Bausparvertrag zur Absicherung | fester Darlehenszins später | Abschlussgebühr und Sparphase |
| Abwarten und beobachten | Flexibilität | Zinsrisiko trägt der Kreditnehmer |
Typische Fehler
- Forward-Darlehen abschließen, ohne die Restschuld und Rate im Anschluss zu rechnen
- Aufschläge nicht mit der Sicherheit abwägen
- Abnahmeverpflichtung übersehen
- Bereitstellungszinsen nicht im Angebot prüfen
- Zu früh abschließen, obwohl die Zinsbindung noch sehr lange läuft
Wann Beratung sinnvoll ist
Forward-Darlehen sind verbindlich und teilweise komplex. Lassen Sie sich die Bedingungen schriftlich erläutern und, wenn möglich, von einer unabhängigen Beratung prüfen, zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale.
Häufige Fragen
Wie lange im Voraus kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
Häufig bis zu fünf Jahre, bei manchen Anbietern auch länger. Die Aufschläge steigen mit dem Vorlauf.
Kann ich vom Forward-Darlehen zurücktreten, wenn die Zinsen sinken?
In der Regel nicht kostenlos. Meist ist das Darlehen verbindlich, bei Nichtabnahme kann die Bank Schadensersatz verlangen.
Sind Bereitstellungszinsen im Effektivzins enthalten?
Das hängt von der Ausgestaltung und Darstellung im Angebot ab. Fragen Sie nach und lassen Sie sich die Kosten im ESIS-Merkblatt zeigen.
Wie hoch sind übliche Bereitstellungszinsen?
Oft rund 3 % pro Jahr nach einer freien Zeit von einigen Monaten, aber abhängig von Bank und Verhandlung.
Quellen
- Gesetze im Internet — BGB, § 489 und § 490 zu Kündigungsrechten
- Verbraucherzentrale — Beratung zu Forward-Darlehen und Anschlussfinanzierung
- BaFin — Verbraucherinformationen zu Immobiliardarlehen
