Unterlagen für die Baufinanzierung – was die Bank verlangt und wie Sie sich vorbereiten

Für eine Baufinanzierung verlangt die Bank Unterlagen zu Ihrer Person, Ihrem Einkommen, Ihrem Vermögen und zur Immobilie. Typisch sind Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, ein Ausweis, Nachweise über Eigenkapital und bestehende Kredite sowie Objektunterlagen wie Grundbuchauszug und Exposé. Wer die Mappe vollständig vorbereitet, bekommt schneller eine Zusage und vermeidet Verzögerungen bei Kaufvertrag und Notartermin. Die Checkliste dazu finden Sie unter Unterlagen-Checkliste.

Warum die Bank so viele Unterlagen braucht

Banken sind bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen gesetzlich verpflichtet, Ihre Kreditwürdigkeit sorgfältig zu prüfen. Sie müssen belegen können, dass Sie das Darlehen voraussichtlich zurückzahlen können. Zudem benötigt die Bank Informationen über das Objekt, weil es als Sicherheit dient, in der Regel über eine Grundschuld im Grundbuch. Die Unterlagen dienen also zwei Zwecken: Ihre Zahlungsfähigkeit und den Wert der Sicherheit zu belegen.

Unterlagen zur Person

• Gültiger Personalausweis oder Reisepass, bei Ausländern ggf. Aufenthaltstitel
• Angaben zu Familienstand, Güterstand und Kindern
• Bei Ehepaaren und Lebenspartnern: Unterlagen für beide, wenn beide Darlehensnehmer sind
• Ggf. Meldebescheinigung

Unterlagen zum Einkommen

Für Angestellte sind üblich:

• Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate und die letzte Abrechnung des Vorjahres mit Jahressummen
• Arbeitsvertrag, bei Probezeit oder Befristung ggf. eine Bestätigung des Arbeitgebers
• Letzter Einkommensteuerbescheid, falls vorhanden
• Kontoauszüge, auf denen der Gehaltseingang erkennbar ist

Für Beamte gelten ähnliche Unterlagen, oft ergänzt um Bezügemitteilungen. Für Rentner sind es Rentenbescheide und Nachweise über weitere Einkünfte.

Für Selbstständige sind die Anforderungen höher, siehe Schufa, Bonität und Selbstständige: meist Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre, Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA), Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen und eine Selbstauskunft.

Weitere Einkünfte wie Mieteinnahmen, Kindergeld oder Unterhalt müssen Sie ebenfalls nachweisen, wenn die Bank sie berücksichtigen soll.

Unterlagen zu Vermögen und Verbindlichkeiten

• Kontoauszüge, Depotauszüge und Sparbücher als Nachweis des Eigenkapitals
• Bausparverträge und Lebensversicherungen mit aktuellem Stand
• Übersicht bestehender Kredite, Leasingverträge und Bürgschaften mit Restschuld und Rate
• Bei Schenkungen: Schenkungsbestätigung der Geber

Die Bank holt in der Regel zusätzlich eine Schufa-Auskunft ein, mit Ihrem Einverständnis.

Unterlagen zur Immobilie

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie:

• Exposé mit Kaufpreis, Wohnfläche und Baujahr
• Grundbuchauszug und Flurkarte (oft vom Verkäufer oder Makler, sonst mit Vollmacht oder berechtigtem Interesse beim Grundbuchamt)
• Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Baubeschreibung
• Energieausweis
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Stand der Instandhaltungsrücklage
• Ggf. Gutachten zum Zustand

Beim Neubau:

• Baugenehmigung und Bauzeichnungen
• Bauvertrag oder Kostenaufstellung, ggf. Baubeschreibung
• Angaben zum Grundstück und zur Erschließung
• Nachweis über Eigenleistungen

Bei Modernisierung oder Anschlussfinanzierung:

• Aktueller Darlehensvertrag mit Restschuld
• Kostenvoranschläge für Maßnahmen
• Aktueller Grundbuchauszug

Zeitplan: Wann Sie was brauchen

Im Kaufvertrag sind oft Zahlungsfristen festgelegt, zum Beispiel für die Fälligkeit des Kaufpreises. Planen Sie daher rechtzeitig, damit das Darlehen bis dahin ausgezahlt werden kann.

Tipps für eine reibungslose Prüfung

1. Digitale Kopien aller Unterlagen anlegen, gut lesbar und vollständig, inklusive aller Seiten
2. Aktualität beachten: Nachweise sollten zeitnah sein
3. Unstimmigkeiten erklären, zum Beispiel größere Einzahlungen auf dem Konto, die nicht aus Gehalt stammen
4. Vollständige Angaben: Wer Verbindlichkeiten verschweigt, riskiert Ablehnung oder Vertragsprobleme
5. Nachfragen stellen, wenn eine Bank ungewöhnliche Dokumente verlangt
6. Datenschutz beachten: Geben Sie Unterlagen nur an seriöse Stellen und über sichere Wege weiter

Was Sie von Vermittlern erwarten können

Wenn Sie einen Vermittler einschalten, sammelt er die Unterlagen und stellt sie mehreren Banken zur Verfügung. Das spart Zeit, bedeutet aber, dass Ihre Daten an mehrere Stellen gehen. Achten Sie darauf, dass der Vermittler eine Erlaubnis nach der Gewerbeordnung besitzt, mehr dazu im Guide Anbieter im Vergleich.

Häufige Fehler

• Unvollständige Unterlagen, die Rückfragen auslösen
• Veraltete Gehaltsabrechnungen oder Kontoauszüge
• Fehlende Objektunterlagen bei Eigentumswohnungen, etwa Protokolle der Eigentümerversammlungen, die auf Sanierungen hinweisen
• Nicht angegebene Verbindlichkeiten wie Leasing oder Ratenkäufe
• Anfragen bei vielen Banken ohne Ordnung

Wann Beratung sinnvoll ist

Bei komplexen Einkommensverhältnissen, Auslandseinkünften oder Erbengemeinschaften lohnt sich eine Beratung, damit die Unterlagen richtig vorbereitet werden. Die Verbraucherzentrale oder ein Steuerberater helfen weiter.

Häufige Fragen

Wie alt dürfen Gehaltsabrechnungen sein?

In der Regel sollten sie aus den letzten Monaten stammen. Die genaue Vorgabe nennt die Bank.

Brauche ich einen Grundbuchauszug schon vor dem Kauf?

Die Bank verlangt ihn für die Objektprüfung. Verkäufer oder Makler können ihn oft bereitstellen, andernfalls beantragen Sie ihn mit berechtigtem Interesse beim Grundbuchamt.

Was, wenn ich in der Probezeit bin?

Viele Banken sind zurückhaltend, manche prüfen den Einzelfall. Eine Bestätigung des Arbeitgebers kann helfen.

Müssen beide Partner die Unterlagen einreichen?

Ja, wenn beide Darlehensnehmer sind. Beide haften dann für das Darlehen.

Quellen

• Verbraucherzentrale — Checklisten und Beratung zur Immobilienfinanzierung
• Schufa — Informationen zur Auskunft und zum Score
• BaFin — Hinweise zur Kreditwürdigkeitsprüfung